1、国内房地产调控效果不理想、调控方向偏离，刺激房价短期继续上涨。

　　三季度的诸多调控措施对于房地产的影响，助涨效用大于打压作用，总体上控制固定资产投资增速成为行政调控主导特色的主要调控目标、与市场规律(增加供给量以缓和供需矛盾)形成偏离，而对于房价调控的具体办法相对比较轻微。因此，目前土地供应紧缩的调控措施更多地扮演了助涨预期的角色，可能刺激短期将继续延续房价上涨的预期，房价拐点将被迫推迟。

　　例如，部分城市实施限制供应土地规模等措施，短期则刺激了未来1－2年住宅供应量更加趋于减少，最终是强化房价上涨预期，促使短期房价继续上涨。这方面北京市政策最显著，由于2008年奥运会的环境保护缘故，06年北京市住宅用地供应量明显减少，同时预期07年将减少施工面积，导致07、08年住宅竣工面积可能明显减少，刺激房价快速上涨。

　　2、一线城市06年住宅房价实际涨幅在40％－50％，合乎年初预期。

　　从实地楼盘起价跟踪研究结论出发，我们得出：北京市住宅房价06年实际上涨40％－50％，深圳、广州的实际涨幅也类似北京市。实际涨幅远远高于统计部门所披露的10％左右的涨幅数据。从涨幅来分析，实际涨幅远远超过各地GDP增速，预示着房价泡沫在快速膨胀。

　　在三季度经历了销售同比减少的迹象后，最近由于土地政策的调控方向偏离诱发新的涨价预期，导致一线城市的部分中小户型(售价在1万元/平方米左右、建筑面积在80平方米以下)在开盘后迅速被抢购一空，我们分析可能是由于这种户型的购买能力最大的缘故所致。

　　 3、调控方向偏离迫使短期房价持续上涨、上调住宅房地产投资评级。

　　国内经济调控逐渐偏向土地供应量和固定资产投资增速为直接目标，房价短期可能继续上涨，因此我们被迫改变前期的短期中性的投资评级。但是由于三季度招万金等一线房地产股已经大幅度上涨，部分反映了调控政策偏离、短期房价将继续上涨以及人民币升值步伐加速的变化，06年动态收益率多数在20－25倍之间，因此我们给予住宅房地产行业“短期—谨慎推荐、长期—A”，建议短期继续持有和增持万科、招商局、金地、栖霞建设、深振业等优质房地产股。

　　同时继续看好小商品城、中国国贸、陆家嘴、金融街等商业地产股。