＝＝＝本文重点推荐个股＝＝＝

　　国泰君安　深南光A：央企集团地 产业务整体上市　增持

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　　国泰君安　深南光A：央企集团地 产业务整体上市　增持

　　 投资要点：

　　实力雄厚的大股东中航集团迈出注入优质资产第一步，未来有望借助深南光该资本市场平台将旗下效益突出的房地产业务整体上市，这是继华侨城集团、中粮集团等实力超群的央企将集团房地产业务整体上市的第三例。

　　公司大股东地产项目储备丰富，并且主要侧重区域综合开发，旗下的中航地产项目盈利能力非常强，远远高于行业重点上市公司，仅次于保利地产；大股东旗下的格兰云天连锁酒店、天虹连锁商场等商业地产拥有出色的品牌、突出的市场份额和良好的效益。

　　公司高档酒店+地产+连锁百货营造国际时尚社区的房地产区域综合开发经营模式具有开发与经营的复合增长优势，能充分实现并且分享土地价值最大化收益。房地产开发商和投资商有机结合的定位确立了公司的行业地位和竞争优势。

　　公司具有总股本和目前流通股非常小的特征，在集团整体上市预期下，该特征可能将刺激股价表现超越短期的估值水平。

　　定向增发后公司净资产至少增加4倍，目前PB仅有1.9倍，远远低于华侨城A、招商地产等同类公司，合理PB水平应在4倍左右。

　　 按照现有股本，预计06年EPS为0.52元，按增发后2.79亿股本，预计07年EPS为0.8元。考虑公司基本面和集团整体上市预期、小市值特征和华侨城、中粮地产的现有估值比较，给予公司20-25倍PE较为合理，6个月目标价15元，12个月目标价20元，建议长期关注和增持。

　　 1.公司概况

　　 深圳市南光(集团)股份有限公司成立于1985年，原名称深圳南光联合发展公司，是由中国航空技术进出口深圳公司牵头，联合国内24家企业共同集资筹建而成。1994年3月深圳市人民政府批准改组为上市公司，同年9月28日，深南光A股在深圳证券交易所挂牌上市交易。

　　公司大股东深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳的全资子公司。自1982年成立以来，依托中国航空工业的雄厚技术实力和人才优势，已发展成为集高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证券为一体的综合性企业集团。

　　集团拥有中航实业(香港上市)、G深天马、飞亚达、G深南光等四家境内外上市公司；拥有深南电路、江南信托、江南证券、中航地产、天虹商场、中航商贸、中航物业、格兰云天、上海宾馆等一批在行业和地方具有影响力的骨干企业。

　　2.主营业务分析：房地产开发商和投资商的有机结合

　　 上市以来，经过资产重组与并购，目前形成了以房地产开发为主，旅游酒店、自行车制造稳定发展的三业并举格局。

　　2005年是公司经营的重要拐点。G深南光于2004年9月28日以510万元从关联公司深圳市中航阳光地产发展有限公司手中购得51％股权，从而控股中航观澜地产有限公司，投资开发中航观澜地产项目，中航观澜公司05年实现净利润7817万元。自此房地产业务占主营收入和毛利润的比重分别达到40%和49%。(图1)

　　 2.1房地产开发业务：区域综合开发经营模式独特，成长性最好

　　 公司作为中航技术进出口公司深圳公司(深圳中航集团)的控股子公司，与大股东旗下的深圳中航地产公司一起，主要从事住宅、商业、酒店和办公的区域综合开发。这种综合性开发的地块面积一般较大，地理位置较好，产品类型齐全。借助集团在酒店零售等方面的品牌，开发的项目往往拥有完善的商业配套，这带来了土地升值，土地升值和高档、精品的产品定位又提高了产品销售价格，公司在区域内自留用于经营的办公楼、公寓、酒店等商业地产又充分分享到了土地升值、人气旺盛和商业成熟的好处。例如：深圳中航集团在华强北和上步片区开发的原中航苑(现将改造为中航城)，开发前后该集团旗下的深圳上海宾馆、格兰云天大酒店、天虹商场先后进驻，该项目成为深圳商业办公、寸土寸金的核心区域。同样的模式正在深圳观澜中航城重演。

　　深圳观澜地处深圳北边，经济发达，环境优美(有世界第一的180洞高球场)，按照深圳市规划的“中部综合组团”模式，观澜是深圳市福田中心区的后备基地，也是深圳市迈向国际性大都市建设的次中心区。

　　目前G深南光的房地产业务来自于旗下的控股子公司深圳南光房地产发展有限公司(持股100％)以及深圳中航观澜地产发展有限公司(持股51％)。前者成功开发了南光紫荆苑等项目，后者主要开发了格澜阳光花园一期，二者均是公司最近两年的主要利润来源。此外南光房地产公司还曾经成功开发过南光名仕苑、南光捷佳大厦等。

　　公司现有主打项目是中航格澜阳光花园，该项目是深圳观澜中航城开发的一期项目，由于地价较低、商业等综合配套完善，我们预计该项目的综合毛利率在40％以上。阳光花园一期将是公司06年的利润来源，二期将是07年的利润来源。公司现在享有观澜中航城阳光花园项目51％的收益。

　　 8月25日公司公告的非公开定向增发，使得公司从中航地产手中获得中南大厦、新疆乌鲁木齐中航－翡翠城两个项目。乌鲁木齐项目的基础设施和消费市场还有待培育和发展，所以公司安排的开发周期也长达7年，我们初步预计该项目早期的毛利率在26％左右。中南大厦是中航地产05年11月以8000万竞拍得到的烂尾楼，2005、2006年深圳房价持续飙升，加上公司和集团运作商业地产的能力，我们对该项目盈利前景看好，预计毛利率在50％左右。

　　 由于公司房地产业务为区域综合开发经营模式独特，优势明显，在开发上追求综合开发，区域开发成功后追求商业地产的综合经营，实现了房地产开发商和投资商的有机结合，最大程度地分享到了土地价值最大化收益。未来公司拥有深圳华强北中航城、深圳观澜中航城、乌鲁木齐中航城、龙岗坪地等区域综合开发项目，项目分布相对合理；盈利能力普遍很强。因此，我们认为，公司未来成长性最好的将是房地产业务，如果考虑到未来很有可能继续实施的优质资产注入，则房地产成长性更强。