“商业街的改造应留住那些原有的老商户，并想办法在最短的时间内使他们返回。”正在筹备崇文门搜秀城改造的北京市云柏商贸有限公司董事长李奎明“五一”期间在接受记者采访时表示，高楼大厦代替不了小门脸，现代商场也不能排挤老字号。

    据了解，目前的商业街，除一些是由政府规划的外，更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。但近年来，北京的一些老商业街由于改造不利，由盛到衰的情况不在少数。３０多万平方米规模的北京大都市，原本车水马龙，现在多数单体建筑却仍然空空荡荡；而投资十几亿改造的王府井商业街营业面积从９万平方米增加到３０多万平方米，平均日客流量增加数也未达到预期。“王府井现在已成了外地游客的旅游观光街，商家的销售额却没有多大的提升。”在商业圈摸爬滚打了２０多年的李奎明对记者说。

    据悉，由于业态雷同，目标定位、商品品牌等差异不明显，西单商业街上云集的百货商场大多成为价格战的牺牲品。记者５月６日在这里看到，借持续十天的“满１００送１００”，君太百货抢走了中友百货的人气，而没有打折促销的时代广场则根本显现不出黄金周的景象。

    业内人士认为，对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性，这其实也是老商业街的核心竞争力。据业内专家介绍，目前许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动＋房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但在这方面，很多没有商业地产经验的地产商不是采取推倒重来，在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，就是像平安大道一样，将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的仿古商业街，成为文化和商业的垃圾。