|
２００３年５月２２日《中国房地产报》文摘刊登了一篇自《新华网》的文章，题为《“省钱”还款法遭冷落的背后》（以下简称《背后》）。文中举例并计算：办理２０万元个人住房商业贷款，１０年还清，如采用月等额本息还款法，共需还款２５．５万元，而采用月等额本金还款法，则共需还款２４．３万元，两者相差１．２万元，因此《背后》认为：办理贷款买房时，采用月等额本金还款法比月等额本息还款法要省钱。《背后》还提到“接受采访的人都对两种还款有如此之大的差别感到吃惊，银行为什么要采取还款数额差这么大的两种还款方式呢？”言下之意，银行似有欺骗客户之嫌。对此不敢苟同，也谈一点不同看法。
一、《背后》的计算有误
现以贷款２０万元，１０年还清，按两种还款法分别计算如下：
１、月等额本息还款法：
A＝P×ｉ（１＋ｉ）n
（１＋ｉ）n－１
其中：Ａ－月还款额，Ｐ－贷款本金，ｉ－贷款月利息，ｎ－贷款月期
将Ｐ＝２０万元；ｉ＝０．４２％，ｎ＝１２０（月）贷入上式得：
月还款额：Ａ＝２１２５．２２（元）
十年还款共计：２１２５．２２×１２０＝２５５０２６．４０（元）
２、月等额本金还款法：
第一个月还款额：
Ａ１＝200000＋２０００００×０．４２％＝２５０６．６７（元）
120
最后一个月还款额为：
Ａ１２０＝200000 + 200000 ×０．４２％＝１６７３．６７（元）
120 120
十年还款共计：
（２５０６．６７＋１６７３．６７）× 120 ＝２５０８２０．４０（元）
2
３、两者之差为：
２５５０２６．４０－２５０８２０．４０＝４２０６（元）
从计算可以看出两者之差并不是《背后》所说的１．２万元。
二、究竟那一种还款法省钱
我们知道资金的价值是随着时间而变化的。你有１００元钱。当你今天把它存入银行，如果银行存款年利息是５％，则一年后你就可以获得５元的收益，利息加本金共１０５元。那么在这样一个特定的事件中，我们可以看成今天的１００元与一年后的１０５元是等值的。银行贷款２０万元给你买房，１０年后按照月等额本息还款法共收回２５．５０２６４万元。很显然，这一事件中的２０万元和２５．５０２６４万元也可以看成是等值的。当然，银行贷款２０万元，１０年后按月等额本金还款法共收回２５．０８２０４万元，这里的２０万元和２５．０８２０４万元同样也是等值的。
问题是，为什么同样的贷款利息和还款期限，两种还款法会有４２０６元的差距呢？其实从资金的时间价值来考虑，是不难理解的。在《背后》所举的例子中，按照月等额本息还款法，每月需还款２１２５．２２元。而按照月等额本金还款法，第一个月还款Ａ１＝２５０６．６７元，第５４个月还款Ａ５４＝２１２８．６７元，第１２０个月还款Ａ１２０＝１６７３．６７元。两种还款法一比较，就可以看出：由于月等额本金还款法前５４个月都比月等额本息还款要多还款，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而这４２０６元正是少付的这部分付息。
现在问题就比较清楚了，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。你提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于你在前面的付出。
三、该如何选择还款方法
为什么选择月等额本息还款法的人比较多呢？因为凡是贷款买房的，一般都是由于一时拿不出更多的钱付房款，才办理贷款，所以如何量力而行还贷款，是首先要考虑的问题。而月等额本金还款法的还款重点在前期，这就要看还款者是否有这样的承受能力。《背后》所举例子中，按月等额本金还款法，第一个月需还款２５０６．６７元，而按照月等额定本息还款法，第一个月只需还款２１２５．２２元，两者相差３８１．４５元。假如还款者具有每月２５０６．６７元的还款能力，倒不如采取以８年还清的月等额本息还款法，每月只需还款２５３５．７９元，８年共需还款２４３４３５．８４元。比１０年还清的月等额本金还款法，还要少付７３８４．５６元。当然也不能说８年的月等额本息还款法，就比１０年的月等额本金还款法“省钱”。
一般情况下，在办理贷款时，投资者应根据自己的资金支付能力和投资收益情况，综合进行考虑，来选择贷款的还款方法。
从理论上讲，还应该有其他的还款法供选择。比如：到期一次还本付息法、月等额本金到期一次付息法、由银行和顾客商定的非等额还款法等。但是由于这些还款法有的因为利息负担过重，有的因为操作上比较麻烦，所以一时还不能进入个人住房商业贷款，而只能在其他领域采用
当然作为银行在办理贷款的过程中，也应该向顾客说明各种还款方法的不同之处，以及该种还款方法对顾客的资金安排会产生何种影响。作为顾客更应该对合同中不清楚或不了解的事项一一问清楚，及时提出疑义，以免自己的利益受到损害或造成其他不必要的麻烦。
互联星空
|
