★本期理财顾问

　　赵晔：现任广东发展银行北京分行财富管理中心理财策划师。兼任《钱经MONEYTALKS》杂志理财顾问、CCTV《中国证券》理财顾问。

　　★委托人资料

　　赵先生今年36岁，是一名个体私营业者，年薪30万元左右，现有存款80万元和一辆轿车。因工作需要，赵先生常年往返于北京和上海之间。由于明年将与未婚妻晏女士结婚，所以想卖掉现与父母同住的位于朝阳区的房子，现价值45万元左右。想在北京和上海各买一套新住房，北京的为三居室、上海的为两居室。

　　结婚后，晏女士虽不为上班族，却想将全部精力都放在投资各种理财产品上。股票、基金、期货等都有意尝试，且略有投资经验。另外，夫妻俩决定三年内暂不要孩子。赵先生没有社保等保险，目前也没有购买任何种类的保险产品，正想给全家购买。

　　赵先生想知道，怎样的保险组合更适合自己的家庭？以自己的情况而言，应该如何分配手中的资金？房子、给妻子的投资等该如何处理？

　　「购房」不宜以租抵贷

　　出售现有住房，提前还贷

　　从赵先生目前的情况看，如将现有住房出租或出售，会在京沪两地各认购一套新住房。而其目前80万元的储蓄不足以一次性付清全部购房费用，所以仍需申请银行贷款。因此从成本上估算，在营业税细则出台后，如果赵先生现有住房的已认购时间在两年内，可采取“以租养房”策略避免缴纳营业税；但如果超过两年，“以租抵贷”就未必可行了。因为考虑到每年一个月的房屋空置期，加上房主为出租房屋购买家具、家电的费用，通常依靠出租房屋所获得的利润率在4.49%左右。而银行现行按揭贷款利率最低为5.51%，显然出租房屋还不如将房屋出售提前偿还贷款划算。

　　对于赵先生来说，购房会有三个疑问。第一个疑问是“买与不买？”现在的楼价是否还会继续走高？第二个疑问是“买什么样的？”由于需要在两地分别认购住房，在预算有限的前提下，如何定位这两套房产也是至关重要的，到底是选择郊区还是市区进行购房是赵先生面临的主要问题。

　　第一个疑问对于赵先生来说答案是肯定的。在资金允许、又有购房需求的前提下，惟一会迟疑的理由就是奢望房价会大幅下降，而这样的愿望从目前的情况看可能并不现实。针对第二个疑问，需要考虑的问题比较多。在郊区置业，可以买到市中心所没有的好环境，同时价格便宜。但大多数郊区住宅只能以自住为主，想进行投资出租是不太可行的。在市区买房，巨额的房款首先就会成为“沉思的内容”。但相比于郊区，它又有突出的优点，如交通方便，节省时间成本等。