家庭背景

　　张先生今年36岁，是一家外资企业的中层干部，年薪20万元左右，现有存款60万元，有私家车。目前在京与父母生活在一起。由于工作需要，张先生常年往返于北京和广东之间，在广东出差时长住宾馆，也是一笔不小的费用，所以想卖掉现与父母同住的房子(现价值45万元左右)，在北京和广东两地各买一套新住房，北京的为三居室，夫妻俩接父母同住，广东的为两居室。张先生想知道在两地买什么样的房子更划算？是否应该采用贷款的方式？同时，张先生想问一下自己的现有资产可参与哪些投资？

　　□广发行理财师　赵晔

　　张先生如果将现有住房出租或转手，需在京广两地各认购一套住房，按照此计划估算，张先生目前60万元的储蓄不足以一次性付清全部购房费用，仍需申请银行贷款。如果张先生现有住房已认购时间在两年内，可采取“以租养房”策略避免缴纳营业税；但如果购房超过两年，“以租抵贷”就未必可行。因为算上每年一个月的房屋空置期，加上房主为出租房屋购买家具、家电的费用，通常依靠出租房屋所获得的利润率在4.49％左右。而银行现行按揭贷款利率最低是5.51％，显然出租房屋还不如将房屋出售提前偿还贷款的划算。

　　同时，随着6月房地产新政策的出台，北京已出现一定量的转售为租的现象，由于北京房屋租赁市场供给与需求相对平衡，房屋租赁价格水平对于供给量变化是相当敏感的。在这种情况下，中档房产的租金水平有可能因为供应量增加而缩水，张先生如果选择租房，有可能进一步影响其收益。

　　如果张先生想精确地计算一下卖房与租房谁更划算，下面提供给张先生一个方法:

　　卖房收益=45万元租房收益=(月租—月房屋修缮费用—其他维护费用)/通货膨胀率通过比较二者大小，可以看出租房或是购房哪个更划算，附表给出在不同月租及通货膨胀率下的计算结果。

　　对于张先生来说，购房可能有两个疑问——“买与不买？”，“买什么？”。

　　第一个问题对于张先生来说答案是肯定的。在资金允许、又实际真的有购房需求的前提下，唯一会迟疑的理由就是奢望房价会大幅降落下来，这样的购房心理可以理解，但可能并不现实。针对第二个问题来说，需要考虑的问题比较多，我们不妨先比较一下郊区购房与市区购房的优劣。

　　郊区在郊区置业，可以买到市中心所没有的环境，郊区空气清新、绿化率高、视野好、比较安静；同时郊区的房子多为低密度住宅，很少有高层塔楼，楼间距大，通风和日照都比市区强，所以住在郊区相对于市区而言更加健康与舒适。同时价格便宜，这也是郊区房子的一大优势。但是大多数郊区住宅只能以自住为主，想购买来进行投资出租是不太可行的。

　　城市在市区买房，人们首先想到的是高额的金钱代价，所以巨额的房款首先就会成为沉思的内容。其次市区浑浊的空气、人口高密度、低绿化率的环境使人在无数的钢筋、混凝土的丛林中得不到喘息。但相比于郊区它又有其突出的优点，如交通方便，多条公交线路遍及大街小巷，因此减少了购买私车的支出和上下班的时间成本。其实，挑选房子和挑选其他商品一样，首先要弄明白自己最需要的是什么，以及目前最希望解决的居住方面的问题又是什么？

　　对于张先生来说，北京地区的住房是需要与父母同住的，那么应选择户型较大、环境优美、配套设施齐备的房产，这样的条件如果在市内选购，价格一定不菲。考虑到张先生在广东仍要购置一套住房，建议在北京购房时选择郊区购房为佳，同时由于张先生为个体经营者同时拥有私家车，郊区购房在交通上的不便利应该不会为张先生造成太多的困难。而在广东地区，张先生由于需要认购的房屋面积较小，可以选择市区房产，选购时不仅应考虑到现在工作的方便，更应考虑今后房产的出租便利程度与升值潜力。