如果你觉得国内的投资市场乏善可陈，有没有考虑过到海外进行投资呢？海外发达国家的金融环境和法规相对成熟，能比较有效地控制投资风险，同时也能保证较高的投资收益率。而投资海外房地产可能是目前最有“新鲜度”的方式，近年来投资的热门国家有澳洲、加拿大、美国等，其中澳洲是“大热”之选。

澳洲自然风景优美，空气新鲜，阳光明媚。这里既有高品位的住房和高质量的教育，又有十分健全、完善的健康保障系统。另外澳洲拥有良好的投资环境，体现在其完善、高效监管体系对消费者利益的保护；透明、高效的房产权交易系统，确定了银行和买卖方的三方利益。

澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已经成为了澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地越来越有限，这也是澳洲房地产不断升值的重要因素。

在澳洲，房地产投资活动中的所有环节都可以由专业人员代理，投资专家团队包括律师、投资专家、估价人员、会计师、物业管理等等。这些专家可以协助办理银行信贷，法律服务，到物业出租管理整个投资过程中的手续。因此，在澳洲投资房地产，一切手续都显得十分规范和便捷。另外，法律的制定基于对消费者的保护。例如它的银行法里规定金融从业人员不得误导客户，必须披露所有相关信息，否则客户有权起诉并终止合同；这样真正并从最大利益上保护了投资者的利益。

澳洲炒房“步步为盈”

1 step：选择合适的房地产项目

专业的房产代理投资公司将根据客户的要求推荐一些具升值潜力并有稀缺性的房地产项目以供选择，并提供详细的投资分析报告，包括房地产项目所在地的经济情况、出租情况、人口分布情况，以便购房者做出理性的选择。当购房者选择好了房地产项目后将由房产代理投资公司组织到澳洲进行实地的考察，购房者将全权或者部分授权房产代理投资公司代理其房产买卖的事宜。

2 step：投资/购房意向申报FIRB（澳洲海外投资局）

按照澳洲政府的规定，海外投资者只能购买新的物业。要在澳洲置业的海外投资人首先需要向FIRB（澳洲海外投资局）提出申请并取得他们的同意，收到申报表格的40- 90天之内将获批准。（注：年满18周岁的留学生并持有至少一年有效期的学生签证也可申请购买学校附近的房产以供居住。）

3 step：申请房屋贷款

根据申请人的个人财务状况或未来的租金收益，房屋贷款代理人将预先审核贷款申请人的贷款额度。然后会收集贷款申请人过去的2年的收入证明，银行存款证明和其他财产和负债证明。等申请人填写好房屋贷款申请表格后提交银行，将获得银行的房屋贷款授信额度，贷款额度为60%。

4 step：签购房合同之前由指定的律师审查合同：

l         确认并保证房产产权的完整性及可交易性

律师会到房屋管理局追溯在此之前房产产权交易的全部过程，确认买房人或开发商有权出售此房产，即拥有完整的产权，没有第三方拥有部分产权，或任何可能有碍房屋产权转移的因素，例如开发商未交土地出让金，拖欠的物业管理费，水电气费。

l         确认房屋所在的区域安全。                          

购买的房屋不能位于洪水区，地震多发区，辐射区等。并确认房产及其附属的建筑物和设施是合法的建筑。

l         检查购房合同中有无其他对购房人不利的条款。

5 step：签订房屋贷款合同：贷款人在指定的银行开设贷款账户，并签订房屋贷款合同。

6 step：过户当日：由银行，买方，卖方三方律师代表各自的客户进行以下法律程序，为买卖双方进行房产产权过户，

l         过户后的房产权抵押给银行

l         银行将卖方贷款的金额转到买方的指定账号上

l         贷款人的供款期真正开始

7 step：选择物业管理公司代理出租或管理房产：

l         选择租客，一旦租期到了之后，推荐给其他租客

l         每月将租金打到房贷的账号来冲抵每月的房屋贷款

l         定期检查房产并确定房产保持良好的状态

炒房实例

在澳洲布里斯本中心的热带雨林花园里, 三十米高的瀑布在阳光下划出梦幻般的彩虹, 一栋设计简约大方的公寓掩映在瀑布之后。这是张先生在2002年以澳元A$330,000 （RMB2,000,000.00）购买的期房, 实用面积为150M^{2 ，}落地的窗户一览花园全景。张先生只需交10%的定金A$33,000，现房之前不需支付任何其他费用。

该房产于2004年12月交付，升值至A$400,000，律师费用及相关契税为A$10,000。

张先生将其出售，该房产毛利润为：

（房屋现价A$400,000—定金A$330,000）—律师费及契税A$10,000=毛利润A$60,000。

支付的定金A$33,000来自银行贷款，贷款利率为6.5%/年，A$4290的利息支出是张先生的真正资金使用成本，他能获取的实际利润为：

毛利润A$60,000—定金A$33,000—利息支出A$4,290=实际利润A$22,710。

理财顾问的“炒房建议”：

在海外投资房地产的过程中，有几个方面的问题是必须要注意的：

l         投资过程中的贷款比例要适当。由于投资海外房地产主要的资金来源是通过银行贷款，因此贷款的比例要适当。家庭的经营与企业的经营是一样的，现金流是生命线。过度地贷款投资是非常危险的，一旦与预期情形不符，很可能导致财务危机。一旦不按期偿还贷款，就会留下不良的信用记录，对以后的贷款造成负面影响。

l         要合理地利用贷款为自己积累财富。在澳洲，车贷的利率是10%，个人贷款利率为12%，信用卡利率更高达14—15%，而房屋贷款则只有6%。因此比较明智的做法就是：将房产升值部分再次申请贷款，使用新的授信额度的贷款还清所有个人的其他贷款，然后利用房屋贷款相对较低的利息来减轻每月的还款负担。目前国内此类金融服务还未开展，仅可以利用转按揭的方式，在改变了贷款银行的情况下，方可进行房产价值新的评估，由此得到授信额度的提高。

l         解决资产无法变现的问题。房产作为不动产，投资者最担心的就是资产无法变现的问题。但国外最新的贷款产品可以很好地解决这个问题。如客户购买的房产升值后，可以向贷款银行申请对房产重新进行评估，并对该房产增值部分再申请新的贷款。这样一来，作为不动产的房屋就具有了流动性。客户完全可以用该贷款的一部分作为购买另外房产的首付款，这样既可以投资不动产享受优厚的回报，又无须担心现金流的困扰。