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中原地产统计，去年4500元-5500元/平方米的普通住宅产品仅占全年批准预售住宅产品面积的20%，多数项目位于四五环之外
北京市统计局公布的数据显示，2004年北京市全年商品房每平方米平均售价为5053元。 但这一类型的住宅却是北京房地产市场上供求矛盾最突出的。记者调查这种适宜大多数老百姓价位的住宅多在四五环外，业内建议，政府在土地、信贷、税收各政策环节着手解决矛盾。
2005年1月1日，位于京城东四环和东五环之间的国美第一城项目开盘销售，李胜在这一天购买到了自己的房子，虽然那天气温最高只有0℃，冷风依旧，但是李胜的妻子还是陪同他乘坐了近一个小时的公共汽车到售楼现场签订购买协议。此后，每个月2500多元的月供犹如一块不小的石头压在李胜夫妇身上。
李胜在北京的一家杂志社做编辑，工资收入为4000元/月，工作4年，积攒了3万元，结婚时父母支援了他8万元的购房款，以首付房款为总房价的20%计算，李胜可以购买到总价在50万元左右的房子。根据自己的经济承受能力，李胜将购买产品类型锁定在建筑面积为90平方米左右，销售价格在5000元/平方米左右的房子。
一番筛选之后，在2005年1月1日放号的国美第一城成为李胜最后锁定的目标，当时国美第一城的销售均价为5300元/平方米。“原来大部分销售价格在5000元/平方米左右的商品房都在四以外，甚至有的到了五环外。”李胜说。
市场：每年300万平方米经济适用房无法满足工薪需求
中原地产提供的数据显示，2004年京城销售价格在4500元- 5500元/平方米的普通住宅产品共27个，总规模占去年全年批准预售住宅产品面积的20%.
北京市统计局公布的数据显示，2004年北京市全年商品房每平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长6.7％和6.5％。而市建委的统计数据显示，2004年北京市批准预售商品房面积为3434.79万平方米，同比上涨7%.其中，批准预售住宅2862.85万平方米，同比上涨5%，占批准预售的全部商品房的83%.高档住宅（别墅）批准预售面积为190.66万平方米，同比下降32%，与之相对，中低价位商品房是市场成交主流。
从政府部门公布的数据和有关官员的言论来看，李胜购买到5000元/平方米的房子应该易如反掌。“这个平均的房价是很难体现出目前北京商品房实际的价格水平，因为这个平均价格中包括郊区住宅价格，而郊区比如密云等区域的普通住宅的销售价格还不到2000元/平方米。”中原地产北方地区总经理李文杰说。
事实上从我们居住和生活的实际需求来看，所谓在北京工作生活的居住范围应该在五环以内。
“去年北京市商品房平均售价为5053元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米近1倍，而北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍，但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍。”著名房地产经济学家、北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，京城楼市需要警惕的一个问题是中低档住宅投放量不足，这也是普通市民抱怨买不起房的根本所在。
中原地产提供的数据显示，2004年京城销售价格在4500元-5500元/平方米的普通住宅产品共27个，其中处于该销售价格范围的普通房地产产品总规模为530万平方米左右，占去年全年批准预售住宅产品面积的20%.对目前在北京工作生活的普通居民来说，主要的交通工具是公共汽车、地铁和城铁等公共交通工具，因此普通工薪阶层可以选择的住宅产品是有一个范围的，否则上下班的时间成本太大，正常的生活就会受到影响。 “就好比你在南二环上班就不能去购买密云的房子，虽然那里的房价很低。”一位业内人士说。
杜猛认为，5000元/平方米左右的中低档住宅产品的市场需求是非常大的，该价位的普通住宅产品因其购买成本以及以后的居住成本相对较低，总价和月供数额属于普通工薪阶层可以承受的范围之内，因此受到了很多中低收入老百姓的青睐。
而从实际供应情况看，该价格范围的普通住宅产品只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，即使还有每年300万平方米经济适用房的放量，依旧还是无法满足普通工薪阶层居住生活的需求，显然李胜很难买到这个价位区间的普通住宅产品也就可见一斑。
政府：还没有切实可行的方案出台
市建委有关负责人表示，2005年政府将继续引导开发商多建中低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。
显然，政府已经注意到了这一问题。2005年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年政府的工作任务之一是重点抑制房地产价格的过快上涨，敏感的商品房销售价格问题再一次成为今年两会上的讨论热点。而在不久前召开的2005年北京房地产形势分析会上，北京市建委副主任苗乐如表示，今年或者在今后一段时期内，北京房地产市场仍会保持良好的发展态势。但是现在仍然存在中低商品房供需矛盾问题，在保证经济适用住房建设规模不减少的情况下，怎么解决这个问题要认真研究。
“不能都追求中高档房，而是高中低档协调发展。”苗乐如这样说。同样此前市建委有关负责人表示，2005年政府将继续引导开发商多建中低价位商品房，特别是每平方米5000元以下的低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。
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这些带有官方色彩的言论在不同场合的态度，都在进一步表明2005年北京市政府很可能在中低档住宅产品开发量的增加上有新动作。
在这样的客观背景下，政府采取什么手段来引导开发商进行中低价位的商品房开发成了目前迫切需要研究解决的问题，但目前政府有关部门还没有切实可行的政策出台。 同样记者向市建委进行求证目前是否要出台相关的政策来保证5000元/平方米左右的中低档住宅产品的供应数量，得到的答案是目前还不清楚。
业内：加大郊区土地供应量
更多的房地产研究专家和开发商认为，要保证一定数量的销售价格在5000元/平方米左右的中低档住宅产品开发量，首先应该从源头即土地市场进行调控。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容近日表示，我国房地产市场已成为一个几乎完全垄断的、由房地产商操纵价格的市场。
在这种情况下，不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高，而且也让该市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。
因此易宪容认为，大众希望政府政策的干预能把过高的房价压下来，而政府也完全有能力在土地政策（规定土地用处、规划住房建筑的面积与类别）、信贷政策（严格的信贷风险管理及加息）、税收政策（用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等）、住房政策（限定购买）上做好的。
更多的房地产研究专家和开发商接受记者采访时认为，北京房地产市场要保证一定数量的销售价格在5000元/平方米左右的中低档住宅产品开发数量，首先应该从源头即土地市场进行调控。北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫认为，政府可以通过对土地价格的调控，比如对开发5000元/平方米左右的普通住宅在土地出让价格上有一定的倾斜政策，通过降低土地出让价格来实现销售价格的下降；同时加大郊区土地开发的供应量，这样可以通过土地价格和供应的方式来保证中低档住宅产品的开发数量。同样李文杰也持有该观点，他表示政府在一方面加大对郊区土地的开发供应数量的同时，还要对郊区市政配套和交通道路的建设做出规划，“地铁可以改变城市”，他认为，“通过对一些交道道路的改变，可以缩短交通成本，改变人们的居住环境，可以在先阶段提供出数量巨大的5000元/平方米的住宅产品。”在被问到现阶段如何才能给北京市场提供5000多元/平方米的住宅时，SOHO中国董事长潘石屹脱口而出的是“远一点”，潘石屹表示，只有远一点，比如在四环之外，才能建造5000元/平方米左右的房子来。他说：“现在市内拿地只要涉及拆迁土地成本肯定高上去，房价没法下来，而即使远一点，农用地转为开发房地产用地的指标也非常紧张。”潘石屹称，现在的问题是供应量不够，自去年下半年以来市场上新盘供应已经不断减少。“如今北京的情况正像前两年的上海楼市一样，现在我们要做的是防止出现楼价暴涨的情况，至于提供5000元/平方米左右的房子，那是应该让市场去做选择的。”潘石屹最后这样说。
多数为年收入6万元的首次置业者
北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫分析认为，从目前京城房地产市场的购买和需求情况来看，5000元/平方米左右的住宅就是完全自住性的住宅产品，而购买这个价位的购房者一般是第一次购房，购买者多数为参加工作三五年以后，一般的年总收入在6万元左右的28岁-35岁左右的年轻人和一些补偿比较多的拆迁户。
采访中，国美第一城的营销总监陈云峰表示，项目销售之前曾面向整个北京发张几万张调查问卷，发现市场反馈5000元的均价是买家最容易接受的价格水平，该区域购房群体特点是收入水平不是很高，年龄较轻，但是学历较高，处于个人发展初级阶段对购房有很大需求。显然李胜就是其中的一员。
记者在几个5000元/平方米左右的售楼处调查时发现，这些购房者90%的首付款来自家庭的支助，而且大多数购房者的首付款全部是由父母提供，自己只支付以后的月供数额。“一个普通的工薪阶层，完全凭自己的工作收入在北京三五年内是很难积攒到首付款的。”一个年轻人这样对记者说。
■调查·产品
单价5000元多在四五环外
“高档住宅产品的利润要比中低档住宅产品的利润高，从目前的实际情况来看，普通住宅的产品利润是15%-20%，而高档住宅产品的利润则一般会在30%以上。 ”北京顺华房地产公司副总经理徐长崎说，目前房地产开发建设中的建安成本一般是比较固定的，普通住宅产品的建安成本要占到销售价格的30%左右，而土地成本由于获取的渠道和途径不同而有很大的差别，但是一般的土地成本也要占到销售价格的30% -40%左右。“显然，从这个客观的实际情况来看，商品房销售价格在一定基础上与其土地成本有着直接的关系。”徐长崎认为，在此背景下，开发商一般还是选择在土地获取价格相对低的郊区地段进行开发中低档住宅产品。
记者从中原地产和中大恒基提供的楼盘统计资料中发现，销售价格在4500元/平方米-5500元/平方米之间的普通住宅产品基本都在四环和五环外。比如国美第一城开盘均价为5300元/平方米，其位置为东四环和东五环之间；世纪东方城（三期）开盘均价为5000元/平方米，位于东南四环和五环之间；上东三角洲开盘销售均价为4580元/平方米，位于东四环和五环之间。
“5000元/平方米左右的普通商品房住宅产品的分布受到北京区域范围的影响比较明显，一般的东部区域5000元/平方米的住宅产品在四环和五环之间，而南部一般是在三环和四环这个区域，而北部是五环外，西部则几乎没有这个价位的房子。”北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫分析指出。
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