昨日，深圳三家国有银行和深圳发展银行均确定了房贷利率执行标准，总体来看，银行将通过对客户进行分类的方式确定采取怎样的利率标准，绝大多数居民仍可以享受到下限利率（5.51％），而基准利率（6.1 以及在此基础上浮的利率标准主要针对的是炒房或购买二套、三套住房的居民。理财专家认为，利率市场化已经初现端倪，建议已购房或将要购房的市民选择按揭银行时“多比一比，多看一看”。

　　已购房者算算明年的账

　　对已购房的居民来说，明年1月1日才执行新的房贷利率标准，理财专家建议自己动手算算明年新利率下的房贷利息。

　　农行深圳分行一位理财专家表示，要计算出明年加息后的利息，首先需要了解自己已归还的本金数额和已归还的期数，用贷款余额乘以新的月利率即可以得出月息。

　　以一位王先生贷款40万元，期限为20年，采用等额本金还款方式为例，由于王先生在2005年1月10日贷款，因此到明年1月20日银行扣款时，王先生已经按照5.31％的利率归还了12个月的本金和利息。按照等额本金还款方式的要求，王先生每个月归还的贷款本金数额是相同的，均是1666.6元（40万元／240），然后可以计算得出，王先生在过去的12个月已经归还的本金总额为19999.2元，即明年1月1日起，王先生的贷款余额将为380000.8元。这时可以通过各家银行网上银行都有的“个人贷款计算器”一栏，按要求，输入贷款额为380000.8元、利率为5.51％、已归还的期限为0,马上就可得出2006年第一个月的月供额为3328.17元，比利率调整前3264.83元将会多53.34元。

　　未购房者要学会比较

　　理财专家认为，由于此次央行对贷款利率作了下限要求，但实际上，各家银行并不一定会执行下限利率。因此建议准备买房的居民应该多比较，看看哪些银行的利率更加优惠。例如，有的银行已初步决定用6.12％的利率，其他银行可能执行5.51％的利率。这样的话，市民每个月要支付的利息就会出现很大差异。

　　比如以贷款40万，期限15年为例，采用等额本息还款的方法，如果贷款利率为5.51％，则每月还款额为3270.45元，但如果银行选择6.12％的利率，那么每月还款为3401.41元。每个月多还的利息数相差130.96元。理财专家认为，虽然每月多交的利息并不多，但15年的贷款年限较长，总体算下来，接近2万元，也是一笔可观的支出。

　　提前还贷要多考虑

　　专家预计，房贷利率调高会增强人们提前还贷的人意愿，但是否提前还贷就一定好呢？理财专家认为，不能以“一刀切”的思路来衡量，而是要因人而异。

　　如刘先生夫妻双方月收入万元，他们贷款80万元购房，全部为20年期、等额本息的商业贷款。若以5.51％％的基准利率计算，80万元20年期贷款如果采取等额本息方式还款，每月需支出5507.61元，较5.31％利率水平时的月供5417.60多支出90元。增加的这点支出，对于月收入万元的家庭来说，压力并不太大。而根据央行的政策，刘先生这样正在还贷的客户，银行要到明年1月1日才开始执行新利率。现在距年末还有9个月，理财专家建议，如果刘先生的投资是以短期为主，比如短期存款、货币市场基金、人民币理财产品等，由于这些投资产品套现成本较低，不妨套现用来提前还款。但如果投资产品以长期为主，比如长期国债、股票型基金等，就要谨慎，不妨先按兵不动，看看行情再说。因为现在股市正处在低位，套现是否明智还值得斟酌。

　　另外需要注意的是，贷款者到银行提前还贷一般都需要预约，而以年末为预约高峰。因此，如果打算还贷，应尽量提前跟银行约好时间，免得未能及时办理手续，错过了时间节点，多付利息。

　　
(深圳特区报)