要不要提前还贷？要不要着手买房？

　　央行上调房贷利率后，不少读者致电早报理财中心，咨询到底现在该不该买房，买了房后是否马上要提前还贷等问题，我们选择两个比较有代表性的案例，请早报理财中心分析，以供大家参考。

　　就新利率看，以5年以上贷款为例，6.12％为基准利率，银行能提供的最低利率为5.51％，上不封顶，而这一利率调整前只有5.31％

　　王小姐：单身，月收入3000元，目前租房住，有货币基金10万元，存款2万元，近期准备在刺桐路买一套房，但这两天王小姐又有点动摇了：既然房贷利率高了这么多，那还不如先租房子住，等以后房价降了再买房。

　　吴先生：月收入4000元，2003年贷款20万元购房，全部为20年期、等额本息的商业贷款。手头有8万元左右的股票型基金，马上套现提前还贷是否划算？

　　新利率要多付多少利息

　　首先，我们请早报理财专家们就这次提高的房贷做一个比较直观的测算：

　　以吴先生为例，贷款20万元、期限10年为例，选择等额本息还款法。看一看基准利率、下浮10％以后的优惠利率与调整前利率相比，每月在还款额上会相差多少钱？

　　调整前利率5.31％，每月月供为2151.74元；调整后基准利率为6.12％，每月月供为2232.48元，每月增加80.74元；如果是5.508％（即下浮10％的利率底线），每月还款数额也要2171.51元，要多还19.77元。总之，每个月要少则多还约20元，多则要多还约80元。

　　买房计划可以悠着点

　　事实上，这次房贷利率提高的幅度相对上次加息大了不少，以5年以上贷款为利，基准利率比之前的房贷利率提高0.81个百分点，而就在2004年10月29日，贷款利率才调高了0.27％（从5.04％调高到5.31％）。

　　对于王小姐是否买房的疑问，早报理财专家认为，自有资金比例超过七成可以考虑先买房，但是如果绝大部分如六七成以上要靠银行贷款的话，还是暂时不宜买房，毕竟，目前市场上还有利率继续上调的预期，一般说利率提高1％，相应还款数额会提高10％左右。因此，如果不着急的话，继续租房过渡个一两年是个不错的选择。

　　当然，有一部分市民可能急需买房供房，他们目前可能要承受楼价上涨和利息增加的双重压力，早报的理财专家建议：有能力的话可以尽量提高首付的比例；期限不要太长，15年之内比较合理；尽量把公积金贷款“贷足额”；还款能力如较强，可采取按月递减还款方式等。

　　资金来源决定提前还贷与否

　　还是没有买房可以选择买或不买，但是买了房以后怎么办呢，天下没有后悔药。像吴先生这样已经开始供楼的，选择的问题只能是———是否提前还贷？

　　对此，早报的理财专家认为，房贷一般超过5年或更长时间的，已支付了相当数量的利息，提前还贷意义不是很大。另外，如果手中有3％－5％收益率的投资项目，每月增加近百元的还款利率也是无所谓的。

　　而且，即使手中有资金也要选好还贷的方式。如果手上资金主要投资于短期品种，如货币基金、不超过一年国债和定期储蓄，它们的变现成本不是很高，不妨变现提前还贷。目前的贷款利率在5.51％－6.12％之间，短期的品种一般收益也不过在3％左右，两者相抵还是负利率，赚不到钱不如省钱，提前还贷更划算。

　　如果手中资金主要投资于中长期品种就可以采用缩短期限的方式。比如7年期的国债已经买了5年，快到期了，较长时间的定期存款快到期了，在这些情况下中途变现成本高，提前还贷未必划算。这种情况下投资者就尽量缩短还款期限，降低按揭贷款的利息成本。

　　以20年贷款10万元为利，按照调整前的利率一个月要还677.2元，改成15年后按照利率水平6.12％计算，一个月还款数额为850元，每个月虽然多还了100多元，但减少的利息支出却接近1万元。

　　
(东南早报)