经济适用房住宅开发接近尾声，商用房逐步进入市场

　　对于兴建在北京西南的大型经济适用房社区——三环新城而言，“排队”并不是什么新鲜的事情。但对于配套商用房销售引发的“大排队”，见惯了“大场面”的三环新城开发商还是有些意外，现在该项目配套商用房的销售情况，远远超过他们此前的预期。

　　在北京，出现和三环新城一样情况的经济适用房社区并不在少数
。朝阳新城、长安新城等规划建设与本世纪初的一些大型经济适用房项目，其住宅开发都已接近尾声。而作为生活配套存在的商用房则开始逐步进入市场，由于经济适用房社区开发过程中的一系列优惠政策，他们往往较商品房社区的配套商业拥有更高的投资回报比。

　　意外热销

　　近4个月以来，与住宅交易量受调控影响不断下跌不同，北京商用房无论在入市总量还是在成交总量上，都呈现出强硬的上扬态势。特别在成交量上，北京市房地产交易信息管理网的统计数据显示，今年6月调控开始以来，商用房成交总量是去年同期的三倍。

　　这里面有作为经济适用房配套的商用房的功劳。北京市房地产信息中心的工作人员告诉记者，仅今年6~11月之间，便有长安新城、三环新城、朝阳新城的配套商用房进入销售阶段，其中，长安新城的配套商用房总面积甚至超过10万平方米，直接拉高了这一时期商用房的入市总量。

　　更关键的是，其销售状况也远出乎各方的预料。记者综合三环新城、长安新城提供的销售数据与房地产交易管理网的网签数据发现，两个经济适用房项目的配套商用房的日均成交量均超过15套，位于西四环旁的长安新城100平方米户型的商用房在售价已经达到10000元/平方米的情况下，目前销售计划中的房屋都已售罄。

　　三环新城也是如此。其用作餐饮业的商铺在不到半个月的时间内，售出率已经达到75％，而其部分商铺的单价早已在万元以上。这直接拉高了北京6~11月间，商铺及其商用房的入市总量和成交总量。

　　高回报比

　　在中国房地产的市场体系中，经济适用房是颇为特殊的一个环节。“开发商出于自身利益的考虑，往往都是在住宅部分的开发全部完成之后，才进行这些配套商业用房的开发。”一位参与了三环新城开发的人士告诉记者，而在整个的开发过程中，不仅住宅部分享受了免除出让金并减除相关税费的优惠待遇，规划中的商用房面积往往也享受了同等的优惠政策，这则是这类物业高投资回报比的来源。

　　虽然长安新城商用房的单价已经过万元，但其价格对于同区域的商用房而言，仍然颇具竞争力。记者了解到，与其处在同一区域内的商品房楼盘京汉旭城、重兴园等社区的商用房、商铺价格多在15000元/平方米以上，而其租金水平却基本接近。

　　“长安新城有500万平方米的建筑面积作为商业的消费群体。”长安新城的工作人员杨静静在商用房的销售现场向记者介绍。同时，长安新城周边的若干楼盘，其商业配套都没有如此大的规模，故此，这些楼盘也可能成为长安新城潜在的商业消费群体。在记者采访当日成交的31位客户当中，有14位是投资客。

　　故此，以相对优惠的价格，购买动辄300万平方米以上的潜在客户群，其投资回报比无疑是较商品房更高。

　　留意业态

　　尽管有着较低的价格和较高的潜在消费群体，经济适用房社区配套商业的投资回报比因此相对较高。但是，这并不意味着100％的投资回报，在经营业态方面，经济适用房社区与商品房社区还是有所不同，而这将影响到投资客最终收益。

　　“要注意，很多的人认为做餐饮放在哪儿都没错，但如果大部分人都这么想，那就要小心。”商业地产专家穆浩提醒。因为很多人理所当然地认为经济适用房居住人群的消费能力偏低，所以餐饮，尤其是快餐似乎是最保险的投资选择，“但是，如果所有人都在做这个业态，那么谁都赚不到钱。”他说。