●对于这种采取加税抑制房价的政策早有先例，去年也是房价高企的杭州楼市采取征收20%增值税的办法，结果反而造成了房价更快的上升 

　　●最好是购房者取得房屋产证一年内出售的要征收50%的营业税，二年内出售的征收30%，三年内出售的征收20% 


　　上海市地方税务局针对地产市场推出的税收新政策，对于这个短期投机旺盛的市场并没有产生想象中的剧烈震动。 

　　按照3月7日实施的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》计算，这次变动实际征收的税率只有5.55%，其市场影响在许多地产业内人士看来微乎其微。 

　　专家担忧 

　　征收营业税会推高房价 

　　上海第一财经频道的独立评论员余南平在接受记者采访时表示，增加5．55%的税率只是表明上海市政府的态度，要维护市民居住的权利。 

　　“就这个单一政策而言只是个态度，方向是正确的，但是力度不大，比较温和，不够严厉，也不够科学。”余南平对这个只有5.55%的税率和一年的期限限制显露出一些失望，对这样的温和政策所能起到的作用也表示了怀疑，甚至担忧短期会起到拉升房价的作用。 

　　这样的担忧并不仅仅是余南平一个人，美联物业顾问(上海)有限公司企业传讯部经理宋磊也认为，这样小的幅度很难对市场造成影响，反而可能会促使房价进一步攀升。这样的怀疑不无道理，事实上，对于这种采取加税抑制房价的政策早有先例，去年也是房价高企的杭州楼市采取征收20%增值税的办法，企图打压持续攀升的楼市，其结果反而造成了房价更快的上升，许多售房者把这部分增加的成本摊到了购房者身上。 

　　与杭州政府20%的房产增值税相比，上海5.55%的营业税显得更加微不足道，但从这个角度来看，上海市政府对待房地产市场的心态已经一目了然：既怕力度过猛使吹大的泡沫破裂，又怕不采取行政干预的措施会使房价涨幅失控。 

　　投机客将受到打击 

　　“如果要说有影响的话，5.55%的营业税可以影响一些资金量不充足的投机者，因为这些投机者一般都是通过做高房价从银行多贷款才能维持其投机行为。”上海神舟房地产中介公司副总经理孟军找到了目前惟一会受到政策打击的群体。 

　　在大量资本流入上海地产市场，以前没有行政手段来干预的情况下，已无法分清哪些是真实需求，地产市场的需求正在被放大。 

　　余南平认为，现在我们对上海二手房市场的活跃有认识上的误区，虽然上海二手房市场的交易量已经超过了一手房市场，但是这个市场的换手率太高，这说明市场的投机性很强，没有稳定投资。 

　　据孟军介绍，目前通过做高房价多贷款的行为在上海市场上仍然比较多，而现在多增加了5.55%的营业税对做高房价的部分要付出更多的代价，这部分投机者会受到较大的抑制。 

　　应按出售年限递减税率 

　　上海房价在近几年的暴涨已经引来了多方面的压力，面对各种地产市场的衡量指标，余南平认为上海目前的房价已经找不到一个衡量的尺度，而且这个一直以来缺乏行政干预的市场。由于放手按市场经济的规律来调节，造成了目前房价涨幅失控的局面。 

　　余认为，由于土地资源的配置并没有市场化，政府的调控作用是必须存在的，一味靠市场本身调节并不能压制投机行为。在去年，余南平已经在各种公开场合表示，政府增加重税才能抑制目前依然疯涨的房价，“最好应该是征收50%以上的税，而时限应该是5年，1年的限制明显过短。”他举例说明，最好是购房者取得房屋产证一年内出售的要征收50%的营业税，二年内出售的征收30%，三年内出售的征收20%。从投资和投机的角度讲，5年后就不用再征收营业税了，这样是对长期投资者的一种鼓励政策，而真正的起到打击短期投机的目的。 

　　正是基于这个投机旺盛的市场，余南平指出要真正抑制地产市场投机，必须采取综合政策，“单一政策不会起很大作用，要看其他政策的配套作用。”余南平认为，对上海地产市场真正起到抑制作用还要依赖不动产税等多项中央政策与地方政策的配套实行。 

　　而且他预计，由于上海市政府增加营业税的力度也是可以改变的，一旦期限一年的时间太短，在市场中作用有限的话，下一步可能会修改增收营业税的年限。 

　　银监会出手 

　　另外，银监会对个人房贷风险的控制也是综合措施中最重要的一项。根据央行上海分行的统计，截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元。根据这个统计上海商业银行房贷业务的风险也在加大。因此余南平认为，银监会对商业银行按揭贷款的风险控制，肯定会进一步提高房贷的门槛。 

　　耐人寻味的是，在上海市政府增收营业税的通知突然下发之前，已经有境外媒体报道，上海市房地局内部人士透露，计划在二手房交易中征收5%的营业税。 

　　目前加增5%营业税的传闻算是基本实现了，那么接下来其他相关传闻变成现实的可能性在逐渐增大，政府加紧对上海地产市场的控制已经无庸置疑了。

　　上海组合拳调控楼市(事件回放)

　　3月1日，上海商品房预售合同备案撤销新制度实施第一天，位于上海市浦东新区的“富海商务苑”因涉嫌虚假合同，被暂停办理商品房的网上备案手续。

　　3月3日，又有6个涉嫌网上备案造假的楼盘遭遇停牌处理。这6个楼盘涉及诸多知名楼盘：西藏南路耀江花园、广东路天赐公寓、通北路红商事大厦、高邮路兴盛公寓、汇站街颐峰苑和银都路好世凤凰城。另有世茂滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园和新塘桥生活广场4个楼盘被列为调查对象。

　　3月7日，上海市地方税务局出台《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》规定自即日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计算征收5％的营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。

　　3月7日，“2005年拆迁管理工作会议”传出信息：今后上海要严格拆迁许可审批，对新的建设项目，动迁房源达不到70％的，不批准拆迁许可。

　　除此之外，上海还要求拆迁管理部门要结合建设项目土地预审，对拆迁规模和拆除的房屋类型进行审查，不符合要求的，及时调整。凡拆迁矛盾和拆迁纠纷比较集中的区县，除重点项目外，停止新的拆迁许可审批，集中力量解决拆迁遗留问题。