借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。中国银行业监督管理委员会9月2日公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理 指引》（以下简称《指引》）对此作出明确规定。

　　银监会有关负责人指出，当前房地产开发商的资金主要依赖银行贷款，一旦市场逆转，银行不良资产将大量增加。从目前情况看，商业银行识别、衡量、监测和控制房地产开发贷款风险和个人住房贷款风险的手段和能力明显不足。出台《指引》旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险。

　　《指引》规定，商业银行不得违反个人住房贷款政策中有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定；应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等；应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。《指引》还要求商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。

　　为防范房地产开发贷款风险，《指引》提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35％；应对房地产开发企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况、以往开发经验和开发项目情况、与关联企业业务往来等进行调查审核；对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息前，防止将销售款挪作他用；密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，房屋能在合理期限内交付使用。

　　银监会这位负责人说，《指引》所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。《指引》适用于中国境内从事房地产贷款业务的国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行及城乡信用社等银行业金融机构以及外资银行（包括中外合资银行、外资独资银行和外国银行分行）。有的政策性银行近年来发放了较多的土地储备贷款，也适用《指引》。

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　　近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长作出重要贡献，房地产贷款已逐渐成为商业银行信贷资产的重要组成部分。1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％。1997年至2002年，商业银行个人住房贷款余额年均增长113％。2003年以来，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额继续保持较快增长势头。