房地产信贷的争夺已趋白热化，而新业务的发展正使银行的“身份”发生改变。

　　这一次，中国银行的招数更加引人注目。

　　继年前中行和国内包括万科、中海、首创置业、万通等8家房地产行业的领头企业签署了2006年个人住房贷款战略合作协议，力推“直客式”贷款之后，日前中行的触角已经延伸到二线城市——郑州，河南建业住宅集团(中国)有限公司和新世纪住宅建设有限公司成为中行一站式贷款阵营的新兵。

　　据悉，与先前中国农业银行和华远等10家房地产公司签署的授信协议不同的是，中行此项目业务的内容中，不惜踏入“灰色地带”，利用中行的VIP客户资源优势，为开发商承担起“营销推广”的角色，中行的此番举动也意味着金融机构将首次以中介的身份介入房地产销售环节。

　　有业内人士分析认为，中行的此次举动至少可以明显保证开发商和银行双方的利益，实际操作过程中，购房者也可以省却前期保证金的交纳，市场运行良好将可以达到三方共赢。

　　介入房屋销售环节

　　与以往的“间客式房贷”不同，申请“直客式房贷”的购房者非但不需向开发商支付按揭保证金，还可以借此享受开发商所给予的一次性付款的优惠房价，开发商也可以借此尽快回笼资金。

　　据悉，中行推出的“直客式房贷”业务，是其消费信贷业务“理想之家”系列营销模式的一项重要内容。

　　在中行与万科等8家地产公司签署的协议中，除了中行将联合这些开发商给购房者开出律师见证、保险、公证等环节的一系列优惠，以及在个人房贷利率方面，承诺给予优质客户监管范围内的最优利率外，中行还将专门设立房产交易中心、评估公司、担保公司、律师事务所等服务专柜。最吸引注意的是，中行将利用其VIP客户等资源为开发商“无偿”营销。

　　“事实上，与中行的合作正是看中其良好的客户资源。在选择这种合作银行时，除了维持一种长期的合作关系外，通常最看中的就是其客户资源。”参与此项运作的万科北京分公司财务部的相关负责人员告诉记者。他同时表示，和中行签署的还只是一个实施框架，具体的实施细则还要根据下属公司所在地区的具体情况来制定，目前万科的细则仍在深圳总部制定中。

　　中行的此项动作对开发商来说，明显具有很强的诱惑力。而从中行本身来讲，也将由此获得极大收益。

　　“除了可以保证一定的按揭业务外，中行在具体的项目审查中也将节约一定的人力物力。”在深圳开展此项业务多年的招商银行个人金融部不愿具名的相关人士透露，“此前，银行在发放按揭贷款时，还要详细审查单个项目，因为同一家房地产公司还会分派出不同的项目运作公司。这种战略协议的签定，其背后的信用是基于一个公司的整体实力。”

　　“直客式房贷”进行时

　　中行的直客式房贷业务自推出之日起，一直在以一种不被觉察的方式悄然进行。

　　经过一年在广州海珠、东山、天河等三个支行试点后，广东中行决定今年在辖内的支行全面推出“安居宝”二手楼按揭“直客式”服务。而此前，中行上海分行也早已宣布，该行的房贷等消费信贷营销服务模式将正式升级为“直客式”。据了解，上海中行首家“直客式”概念的服务网点将落户位于浦东的中行周家渡支行。

　　当记者拨通中行个人金融部处长卢伟的电话时，卢表示，中行正在积极谋划上市，不便于私自对外界发表评论，但卢可以肯定的是，下一步中行将会积极推行直客式房贷业务，并将于3月份将正式向外公布具体推行战略与实施细则。

　　鉴于此项业务目前已经延伸到郑州等二线城市的发展速度，因此，毋庸置疑，中行对于地产信贷赶超建行与工行的野心将不弱于目前在业内动作甚大的农行。

　　“中行与农行的较量在一定时间内还会继续。双方其实各有各的市场，农行的商业网点比较多，而中行在传统的外贸业务中培养的基础客户，对地产商来说或许具有更大的吸引力。”日前刚刚与农行签订优质客户授信协议的富华国际集团有限公司副总经理张正平如此比较目前在地产信贷方面还梢显薄弱的两家商业银行在地产商中的吸引力。

　　事实上，此项业务的推行也并非没有难度。

　　据招商银行内部人士介绍，“直客式房贷”的开展也面临着地域和行政力量等多方面的实施障碍。他介绍，由于各地区的风险观念不一样，对于直客式房贷的接受能力也不同。

　　对于北京地区来说，最大的困难，还在于在办理房屋抵押贷款时，中间的产权登记手续办理时间过长，不能严格按照南方地区15个工作日内解决，这也给直客式房贷的操作带来了很多难题，而这也是招商银行迟迟没有在北京开展此项业务的原因之一。

　　银行业务的“擦边球”

　　中行利用其优质客户资源为开发商变相卖房的做法是否超出了一个金融机构的职能范围？

　　在香港地产金融浸淫多年的张正平表示，“虽然这是商业银行的一项市场行为，但严格来讲，也可以算作银行业务的‘灰色地带’。”

　　今年1月5日召开的2006年中国人民银行工作会议上，中国人民银行研究局研究员邹平座在接受本报记者采访时明确指出，“房地产信贷的稳步增长是2006年地产金融发展的主旋律。”　

　　他同时也认为，商业银行与房地产企业之间存在利益上的相互依赖，商业银行为扩大信贷市场占有率会更加灵活地推行业务，竞相争打“擦边球”。

　　社科院金融研究所尹中立则认为，“中行的这种做法无需争议，一定程度上讲是一种进步。一方面使得购房者有了一定程度上选择按揭银行的自由，另一方面，在信息获取渠道上也更加多了。”而对于中行的做法，他认为完全是一种市场行为。

　　在回答记者关于“中行、农行纷纷与优质地产商实施战略合作的现象是否一种应对金融开放的准备”时，尹表示，从逻辑讲，在一个强势生存的行业，与大的开发商合作实质正是抓住了源头，并不一定与金融业将要放开的大背景有关。

　　链接

　　直客式房贷：也称作“超前按揭”。它是购房者直接向银行贷款，由银行一次性向开发商付清购房款的个人房贷新模式，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。

　　相比由开发商提供阶段性担保的贷款方式，申请直客式房贷的购房者不需向开发商支付按揭保证金。它可以让购房者享受开发商所给予一次性付款的优惠房价，并节省购房者的相应开支。同时，也能让购房者避免开发商转嫁保证金的可能。

　　该业务在国外的住房贷款中已十分普遍，而在深圳也有渐成主流之势。目前，深圳有深圳商业银行、民生银行、光大银行、招商银行、建设银行和工商银行等已推出该业务。