东门商圈、华强北商圈、创业商圈，三足鼎立于深圳商业版图；以占地14万平方米的南山购物公园为核心、以南油工业区旧城改造为依托，创业商圈锋芒初露，众知名商家虎视眈眈———发现创业商圈核心价值创业商圈号令南山1999年，滨海大道改变南山地产的命运时，鸿瑞花园是直接的受益者。同时，蔚蓝海岸出现了。自此以后，南山迅速成为深圳地产的主战场，它的视野突破了南山概念。接着，后海热闹起来了，前海热闹起来了，南硅谷也热闹起来了。    没有人可以忽视南山地产市场的份量。至2004年第一季度深圳地产公布最新数据，南山区的批准预售面积占了全市1／3强，成为深圳地产市场供应量最大的区域，相当于福田区的2倍多、罗湖区的4倍多。而从2004年第一季度“深圳楼盘销售龙虎榜”来看，全市销售前15位桂冠中，南山就占了9个席位。 在住宅市场，南山地产具有举足轻重的地位；但就商业而言，南山却相对薄弱———商业经济滞后于住宅经济的发展。尽管沃尔玛、家乐福、海雅百货、岁宝百货、人人乐、友谊城、天虹商场等商家进驻南山，在一定程度上改变了南山商业形态以及它在城市的商业地位，但还不足以与罗湖的东门、福田的华强北并驾齐驱。纵观南山商业格局，南头、南油、蛇口三大版图割据，可谓群龙无首，缺乏核心整合。    南山迫切需要一个足以和东门、华强北三分深圳商业版图的城市核心商圈，由此，创业商圈启动了。    创业商圈以占地14万平方米、建筑面积逾20万平方米的南山购物公园为核心，以南油工业区旧城改造为依托，凭借南油大道聚集岁宝百货、海雅百货、友谊城等商家的先发优势，因TIME现代城和龙佳园·南油美食街首度发力而使商圈价值初露锋芒，迅速成为号令南山的核心商圈。    面临城市更新运动    当城市发展到一定阶段，必然会引起一嘲更新运动”。城市发展必然要求建筑也相应地作可持续发展和调整，于是，“旧城改造”成为房地产开发的重要视野和课题。    1949年，美国联邦政府通过《住房法案》开始了中心城市再开发运动，这是城市更新运动的开始，其目的是“消除低标准和衰败的区域，为每一个美国家庭提供体面的住房和高品质生活”。    深圳经济特区在短短20多年就完成了西方许多发达国家历时100多年所走过的工业化道路。如今，深圳城市“国际化”的提出和“大深圳”概念渐趋明朗，使深圳迅速进入大都市化时期，深圳经济特区正面临一场市场化运作的“城市更新运动”。深圳地产由此步入了二次腾飞阶段：一次腾飞阶段是“城市建设阶段”，二次腾飞阶段则是“城市更新（旧城改造）阶段”。    从1992年以来的12年间，南山区累计实施旧城改造项目31个，占地面积约50万平方米，到今年3月已完成21个项目。据悉，南山购物公园所在的区域———南油工业区目前正在着手旧城改造，而其第一个旧城改造项目就是龙佳园·南油美食街，它是南山购物公园的先导物业。    业界人士指出，南油工业区的改造，将使工业经济迅速向商业经济转移。它跨过了住宅经济，表明了南山购物公园所在区域在南山商圈中的重要地位，实现了土地价值的最大化和社会效益的最大化。    呼唤美食主题商业    深圳是一个移民城市，来自不同地域的人们带来了各具特色的美食文化。据了解，深圳目前的餐饮店已达2万多间，有规模的餐饮企业也有2000多家，消费者对餐饮行业的消费需求与日俱增。    作为深圳住宅经济重地的南山，特别是其核心商圈———创业商圈，急需美食主题商业的整合。于是，深圳首家美食主题产权商业龙佳园·南油美食街顺势而出，它丰富了创业商圈的业态，同时也预示着南山购物公园的发展。    深圳去年的社会消费品零售总额为801.77亿元，比2002年增长16.3％。据统计，我国去年餐饮业消费总额突破6000亿大关，餐饮业仍然面临诸多机会。    如果以一种商业哲学来看南山目前的商业和餐饮业，它是缺乏核心集聚的，也是不和谐的。大凡成行成市的餐饮业，往往扎堆于核心商圈，诸如罗湖的人民南－东门、福田的华强北和正在迅速崛起的南山创业商圈。持续有效的目标客户流量是餐饮业成功经营的关键要素，而核心商圈所在地段则是其成功的最大保障。    显然，在创业商圈营商，尤其是以美食主题商业直面南山购物公园，其先发优势和投资价值是相当理想的：一方面，南山购物公园直接为其带来源源不断的客户流量；另一方面，南油工业区的改造，也会为它的发展空间提供更全面的市场支撑；更为重要的是，创业商圈作为一个新兴商圈，意味着巨大的投资空间和升值潜力。    （深圳商报）