导读：

　　住房反向抵押贷款方案获批，可通过投保以房养老

　　住房反向抵押贷款方案出炉，目前尚无入市时间表

　　一种可能真正实现“以房养老”的保险产品——住房“反向抵押贷款”有望推出。在上周举行的“转型期房地产融资渠道解析会”上，中国房地产开发集团总裁孟晓苏透露，目前他递交的该项目方案已经获得批复，在京入市可以预期。

　　会后，记者独家了解到该方案的相关细节。

　　与住房抵押贷款不同的是，“反向抵押贷款”的介入者不是银行而是保险公司。因此它实际上是一个保险产品。按照孟晓苏提出的方案，投保人可以用居住房屋的产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故。这相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人拥有的房屋产权。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此被称作“反向抵押贷款”。

　　投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。显然，这一险种的推出，有望真正实现“以房养老”。

　　孟晓苏说，目前我国大多数老年人积蓄不多，仅靠有限的退休金生活。前几年实行的公房出售，使不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产，有人因此“家产万贯”。但是这些‘百万富翁’可支配的月收入仅有一两千元，而自有房产要住，不可能先行出售或出租赢利，因此生活并不富足。

　　老人通常的做法是将房产传给子女。但是有的老人没有子女；有的子女本身有住房，他们真正的负担是父母的赡养开支；也有的子女无法尽到赡养义务，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人价值几十万、上百万元的自住房产在其有生之年逐渐变现，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同时又能继续使用这套房屋，无疑是解决这些人养老问题的好办法。

　　住房“反向抵押贷款”方案解析

　　投保条件

　　孟晓苏在建议方案中引入了英、法等国成熟产品的操作办法，“住房反向抵押贷款”的投保人要求是62岁以上的老年人。

　　投保方式

　　投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。

　　给付金计算

　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息) /[(预期寿命-投保时寿命)×12]

　　实例分析

　　实例1：张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。

　　实例2：赵女士62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。

　　分析：按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

　　分析：按我国女性人均寿命73.33岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%(按年息6%计算)，按70%计算给付额为59.5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到近4000元。

　　人物专访

　　孟晓苏

　　孟晓苏，1949年出生。北京大学文学学士、经济学硕士、博士。1992年任中国房地产开发集团公司总经理、中房集团总裁；现任中房集团公司党委书记、董事长，中房集团总裁；历任全国人大常委会办公厅秘书局副局长，国家进出口商品检验局副局长。

　　孟晓苏：“房产金库”将有效补偿老年生活

　　孟晓苏在业内声名显赫，不仅仅因为他是中国最大的房地产开发集团总裁。10年前，正是因为他的提议，推动了个人住房抵押贷款办法的出炉。昨天，他就反向抵押贷款方案阐述了自己的观点。

　　“当年我们提出住房抵押贷款得到中央肯定的时候，很多银行的行长不愿意接受，他们认为国企借钱都不还，老百姓借钱怎么会还？”孟晓苏回忆道。

　　“然而事实证明这是一个很安全的资产。”孟晓苏说，“到去年中国住房抵押贷款已经达到18000多亿元，不良资产只有16.7亿元，只占0.68%。而且一旦房子收回，就不是不良资产，这个比例将趋近于零。”

　　对于住房“反向抵押贷款”的前途，孟晓苏同样看好。“老年人能够在收入低谷期开启‘房产金库’，将有效补偿老年生活，保持子女与社会对老年人的长期尊重，有利于推进和谐社会建设；另外，如果实行遗产税制度，也可以有效地为投保居民依法避税。”

　　在社会效应上，孟晓苏分析说，“反向抵押贷款的寿险服务使产权住房成为一种‘养老储蓄’，为养老而储蓄不再成为必要。”孟晓苏还指出，这一险种的推出，将使个别官员为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要，有利于从源头上解决‘五十九岁现象’问题。

　　据了解，目前这种险种在上海已有小范围试点，但北京何时推出尚无时间表。而在孟晓苏看来，推行该险种的意义，不仅在于解决养老保障问题。“它对我国保险业的发展将起很大作用，”孟晓苏说，“保险公司现在有的是钱，一万四千多亿元保险资金没有出路，缺的是安全而有稳定收益的产品。”

　　以房养老尚存政策难题

　　保险：目前国内不允许金融混业

　　保险公司预感，针对“反向按揭”新险种的推出将困难重重，尚需突破?

　　长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽告诉记者，针对“反向按揭”的险种，国内从未有过先例，它需要在专业人士评估后进行专门开发，并不可能短时间内完成。“况且其中对房价评估的环节相当复杂。”

　　而最让这位资深专业人士感到犯难的还是来自政策层面的问题，“目前，国内是不允许金融混业的，因此，保险公司是不允许做反向按揭业务的。”焦益宽说。目前，国内金融业是采取分业经营。尽管金融混业经营试点在法律制度上已经没有障碍，但金融混业经营试点和探索还需要时间。

　　银行：目前不能主动处置房产

　　在英国和法国，反向按揭这项业务由保险公司介入，但在美国，这类业务更多的是由银行机构承担。

　　但国内的银行机构同样也会有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为：之所以国内银行一直没有推出“反向按揭”业务，一个重要原因是该业务要求银行主动地去经营房产，但这很难办到。通过反向按揭，银行拿到了房产，但如何处置这些房产是个大问题。他介绍说，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。